En la compraventa de una vivienda lo normal es que tengamos que llevar a cabo una serie de gestiones y trámites, entre ellos el famoso contrato de compraventa y de la señal, pero existen otros documentos implicados como es el contrato de arras.

Qué es el contrato de arras

Para saber qué es un contrato de arras, primeramente ha de tenerse bien  claro qué son las arras.

En líneas generales puede decirse que las arras son una especie de garantía que requiere la entrega de dinero asegurando de este modo que se cumpla con la obligación (generalmente la compraventa de un inmueble).

Por lo tanto, puede decirse que el contrato de arras es un acuerdo privado existente entre comprador y vendedor en el que ambas partes pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles (vivienda, vehículo) entregándose como prueba una cierta cantidad de dinero en concepto de señal por parte del comprador, por la cuantía acordada entre ambas partes.

Al contrato de arras se le suele llamar anticipo y en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, esto llevaría a una penalización.

El contrato de arras suele firmarse cuando el comprador interesado en una propiedad trata de impedir que otro posible comprador se le adelante y adquiera el inmueble.

Información que aparece en un contrato de arras

La información que debe de incluir el contrato de arras es la siguiente:

• Datos personales del comprador y vendedor (nombre, apellidos, DNI…).
• Dirección, datos del registro, número de la cédula de habitabilidad, etc., de la vivienda o inmueble objeto de la compra-venta
• Si la vivienda cuenta con cargas también deben de quedar reflejadas.
• Cantidad dineraria por la que se firmará la compra-venta y forma de pago, especificando los gastos que deberá de abonar el comprador y los que pagará el vendedor.
• Importe de la señal del contrato de arras el cual será descontado del precio final de venta acordado por las partes.
• Plazo máximo en el que debe ser firmado el contrato de compra-venta, el cual suele fijarse entre los 20 y 60 días.
• Tipo de arras que se va a firmar (confirmatorias, penales o penitenciales), y la fecha de caducidad del contrato de arras.
• Firma de la persona que compra y persona que vende.

El contrato de arras puede redactarlo:

• Uno mismo: Si el inmueble se vende entre 2 particulares, generalmente el contrato de arras lo redacta el “vendedor” (tomando como ejemplo un modelo de contrato de arras). También cabe la posibilidad de que la redacción del contrato de arras sea llevada a cabo por el comprador.
• Agencia Inmobiliaria: Los hay quienes contratan los servicios de una agencia inmobiliaria para la venta del inmueble que además se encargará de la elaboración del contrato de arras. Dicho servicio tiene un coste económico que generalmente va incluido en la comisión que cobran las agencias.
• Agentes profesionales: También hay profesionales especializados encargados de redactar el contrato de arras y cuyo coste varía en función del profesional, y ciudad en la que se halle el inmueble.

Tipos de contratos de arras

Los tipos de contratos de arras existentes varían en función de la intención de las partes:

• Arras Confirmatorias
• Arras Penitenciales
• Arras Penales

ARRAS CONFIRMATORIAS

En las arras confirmatorias el comprador hace entrega al vendedor de una cantidad de dinero (anticipo), previamente acordado por ambas partes e incluido en el contrato de compra-venta (cantidad que se deducirá del precio final), como prueba de la celebración del contrato o como garantía de que este se ejecutará.

Las arras confirmatorias no se hallan reguladas por el Código Civil, por lo que si una de las partes incumple el contrato adquirido, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o rescindirlo y compensar la pérdida con una indemnización por daños y perjuicios.

ARRAS PENITENCIALES o ARRAS DE DESISTIMIENTO

En las Arras Penitenciales cualquiera de las partes puede desistir el contrato firmado. Para hacerlo:

• Si es el comprador, perderá la cantidad entregada en concepto de arras acordada.
• Si es el vendedor, deberá reembolsar el doble de la cantidad que recibió para quedar liberado.

A diferencia de las arras confirmatorias y penales, las arras penitenciales si están reguladas por el Código Civil, de ahí que SÍ pueda romperse el contrato.

ARRAS PENALES

Las Arras Penales tienen como función garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa firmado entre el comprador y el vendedor; es decir que si alguna de las partes no cumple con lo pactado, pierde las arras (cantidad acordada y que se refleja en el contrato, para esta situación en concreto).

Además, la parte damnificada puede solicitar daños y perjuicios, en concreto:

• En el caso de que no cumpla el comprador, el vendedor puede optar por retener las arras, como compensación, o solicitar su cumplimiento.
• En el caso de que sea el vendedor quien no cumpla, el comprador podrá solicitar el doble de las arras acordadas o, en su lugar, solicitar su cumplimiento.

En ambos casos y al igual que en la Arras Confirmatorias, al no estar regulado por el Código Civil, no puede rescindirse el contrato.

Coste del Contrato de Arras

Al igual que en otros documentos, el coste del contrato de arras no es fijo, pasando a depender de la complejidad de la operación de compraventa.

En todas las situaciones el pago del importe que se indica en el contrato de arras corre a cargo del comprador, pues en la mayoría de los casos la cantidad abonada se considera como una “prueba” de su interés por el inmueble. 

El porcentaje a pagar por el comprador oscila entre un 5% y 15% del precio de la casa, siendo el 10% lo más habitual.

Una vez que se accede a la compra de la vivienda, el importe pagado como señal y a través del contrato de arras, se descuenta del precio final.

Qué sucede ante el incumplimiento del Contrato de Arras

Tan solo ante un contrato de arras penitenciales, vendedor o comprador pueden incumplir o “anular” lo firmado, previo pago de las arras que se ha acordado y que, como tal, figuran en el contrato (el doble en el caso del vendedor).

En el resto de casos, arras penales o confirmatorias, no hay opción de “anular” el contrato.

En el caso de no cumplir con lo “pactado” en el contrato de arras, y se llegue a la fecha límite se puede reclamar de la siguiente manera:

• Primeramente y extrajudicialmente, mediante el envío de un Burofax se notifica a la otra parte el “NO” cumplimiento de lo acordado en el contrato de arras.
• Si no “surte efecto” y se mantiene el incumplimiento, se pasa a la vía judicial, interponiendo una demanda en la que se exige que se cumpla lo indicado en el contrato de arras.

Ante la pregunta que muchos se hacen de si es obligatorio hacer un contrato de arras, la respuesta es que NO. No obstante y de cara a impedir los “posibles” problemas que puedan surgir a la hora de comprar una vivienda, los expertos SÍ lo recomiendan.

Si finalmente se redacta el contrato de arras no se precisa ni es obligatoria  la firma ante Notario para que este sea válido, aunque se aconseja recurrir a uno, puesto que aporta mayor seguridad y garantías.

Importante saber diferenciar entre un contrato de arras y un contrato de compra-venta:

– El contrato de arras no es un documento de obligado cumplimiento, mientras que el contrato de compra-venta sí lo es.

Qué pasa al vencimiento del Contrato de Arras

El Contrato de Arras tiene una fecha límite la cual queda reflejada en el propio documento. En el momento que se supera esta fecha límite las consecuencias para la parte que ha incumplido lo acordado pueden llegar a ser muy negativas.

En la gran mayoría de los casos y siempre que ambas partes estén de acuerdo, puede extenderse la validez del contrato y para ello será necesario incorporar un anexo al documento principal que indique el nuevo plazo y motivos por los que se prorroga.

Cómo tributan las arras

Es habitual que a la hora de firmar el contrato de arras y se abone la señal correspondiente por la reserva de la vivienda uno se pregunte de qué manera se incluye en la declaración de la renta.

La respuesta es la siguiente, depende del tipo de inmueble que se esté vendiendo:

• Si se trata de vivienda nueva, además de las arras, se paga y se tributa el IVA.
• Si se trata de una vivienda de segunda mano, se tributa el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Si no se concede la hipoteca después de haber firmado el contrato de arras, ¿qué sucede?

Es posible que una vez firmado el Contrato de Arras, la entidad bancaria por una serie de motivos no conceda la hipoteca solicitada, en tal caso el dinero que ya se ha pagado en concepto de arras es irrecuperable a excepción de que en el documento exista una cláusula que lo permita.

La Agencia Inmobiliaria, ¿puede firmar el contrato de arras?

Ante cualquier duda que se le plantee consulte con nuestra agencia inmobiliaria donde tan solo actuaremos de intermediarios, facilitando la documentación al comprador para que la firme con el compromiso posterior de trasladarla al comprador para que también la firme, siendo entonces cuando el contrato de arras adquiera validez.

Las únicas personas que de manera legal pueden firmar el pacto de arras son el vendedor y el comprador, y como caso excepcional el comprador e inmobiliaria, siempre y cuando la inmobiliaria cuente con poder notarial expreso por parte del vendedor que le autorice a realizar la venta directamente.

Sin esta ratificación el contrato carece de validez.